Войти / Регистрация
Назад Назад

Сколько стоит бизнес? Платное размещение: плюсы и минусы

Аватар пользователя

Автор Александр Фогель

107 (+2)

По мере продвижения электронной биржи недвижимости и бизнеса torrgi.ru отдел маркетинга столкнулся с вопросом, который перманентно волнует каждого собственника – сколько стоит мой объект, за сколько его лучше выставить? Каковы плюсы и минусы платного размещения?

Вложив деньги и время на проектирование, создание и продвижение, собственники склонны преувеличивать стоимость плодов своего труда. Часто это происходит от увлеченности любимым делом и отсутствия внимания к простым правилам экономики. При продаже имущества на открытом рынке никого не интересует, сколько средств было инвестировано. Актуальный вопрос – сколько денег приносит имущество, и какие риски при этом присутствуют. При реализации бизнеса необходимо разделить активы на материальные и нематериальные. Будет удобно провести инвентаризацию и оценку как активов так и бизнеса в целом.

В предыдущей статье «Рекомендации организатором торгов при продаже бизнеса аукционным методом» я указывал, что получившийся результат может скорректировать начальное желание бенефициара в сторону земли, что облегчит задачу по поиску потенциальных интересантов. Хочется отметить, что торг снизу вверх происходит гораздо приятнее для собственника, и плечо возможного роста куда больше, нежели когда торг происходит от максимума к минимуму.

При определении начальной стоимости, либо проведении экспресс-анализа определите тенденцию рынка. Если рынок растущий, то при длительном сроке экспозиции есть вероятность достижения начальной - рыночной стоимости. При падающем рынке такая вероятность отсутствует. Алгоритм торгов биржи Робин позволяет покупателю указать цену ниже начальной стоимости лота, но организатор торгов в этом случае также не получит оптимальную стоимость относительно начальных возможностей.

Второй фактор, который нужно учесть, это цена и необходимость специальных знаний для ведения и развития бизнеса. Определите наличие инвесторов в этом сегменте. Понятно, чем выше входной ценз и требование к персоналу, тем меньше количество инвесторов в вашем направлении.

Следующий фактор, который нужно знать, это доходность в вашей отрасли. При помощи коэффициента доходности легко определить и стоимость бизнеса, и его доходность. Этот коэффициент очень похож на рентабельность, и соответственно, его обратная величина определяет срок окупаемости проекта.

Давайте разберем, как это работает. Недавно к нам обратился собственник по вопросу реализации бизнеса с годовым оборотом в 100Мл, чистой прибылью 12Мл., стоимостью актива в виде недвижимости в 87Мл. и желанием продать за 150Мл. Что тут можно сказать при экспресс-анализе?

Доходность недвижимости по рынку 12% в год, то есть 87Мл.*12%=10,44Мл. 

Коэффициент капитализации 12Мл./150Мл.=0,08 и 100/150=0,66 Тут можно заметить большой разрыв между чистой рентабельностью и общей. Можно предположить о возможном инвестировании, либо выводе средств. Если удастся снизить затраты и увеличить прибыль, то, возможно, при 35% бизнес может быть интересен. При невозможности изменить структуру затрат, целесообразнее избавиться от такого бизнеса путем реализации активов.

Предложение №2. За сколько стоит выставить арендный бизнес при ежемесячном доходе в 2Мл.  Собственник хочет продать за 300Мл. Из той же формулы определяем 2Мл.*12/0,12=200Мл. Доходность в 8 процентов и окупаемость в 12,67лет при перманентно меняющемся рынке и внешних условиях считаю непривлекательными для инвестора. 

Несмотря на то, что биржа получает доход от тарифов, уплачиваемых за размещение объектов, и бирже в принципе все равно, за сколько объекты будут выставлены, нам интересно реализовывать объекты. Для этого наши алгоритмы предусматривают плату за публикацию, которая зависит от степени участия биржи в продвижении лота.

Плата за публикацию, исчисляемая в относительной величине, заставляет задуматься организатора торгов о начальной цене лота, истинном желании продать, а не поговорить о наличии объекта, исполнять свои обязательства перед биржей и покупателем, а также гарантирует бирже компенсацию расходов на рекламу Лота. 

Алгоритм биржи предусматривает подачу предложения покупателем ниже начальной цены лота. Таким образом, организатор торгов, осознавая реальную ситуацию на рынке, может принять лучше предложение. Хотя поиск покупателей при завышенной начальной стоимости отталкивает часть потенциальных покупателей, куда лучше поднять стоимость в результате торгов за счет предложений покупателей.

Потенциальные Организаторы торгов, собственники и их представители путают биржу с риэлтером или посредником. Это не так. Биржа - это нейтральная сторона сделки, представляющая организатору торгов и интересанту, либо их представителям, функционал аукционного метода купли-продажи объектов недвижимости и бизнеса на открытых условиях, в соответствии с действующим законодательством. 

Приглашаем всех заинтересованных лиц к обсуждению темы аукционного метода продаж объектов недвижимости и бизнеса. Изучайте наши материалы. Задавайте неудобные вопросы. Ищите недостатки в нашем алгоритме. В одном из следующих материалов я отвечу на интересные вопросы подписчиков.

Знакомьтесь с правилами проведения аукциона и другими нормативными документами электронной биржи Робин.