Продажа бизнеса аукционным методом на электронной бирже Robin

Об успехе предпринимателя можно судить, только лишь когда он отошел от дел. Участие в больших проектах и управление крупными активами - всегда риск, а величина ошибки значительная. Так как многие из нас растут от малого к большему и от простого к сложному, давайте разберем частые ошибки на этом тернистом пути. Ниже приведена последовательность размышлений собственника при принятии решения о целесообразности продажи имущества, как недвижимость, так и бизнеса.

Первое, что нужно определить, это какой в вашем регионе рынок на товар, который вы пытаетесь реализовать. Это важно для определения выбора начальной цены и обоснованного срока экспозиции. К примеру, Вы пытаетесь продать Здание в депрессивном регионе. Устанавливаете высокую начальную стоимость при продолжительном сроке экспозиции, ваше здание дешевеет, в результате вы теряете величину уменьшения стоимости актива за промежуток времени. Вторая ваша потеря - это стоимость реинвестированных средств в более ликвидный актив, либо бизнес. Разберем на примере Графика №1.

Вы решили продать свой актив в Точке 1 по стоимости ₽ф. Рыночная же цена вашего имущества составляла величину ₽р. У вас есть возможность реинвестироваться в проект ₽и. В погоне за иллюзией, продавая классическим способом, вы обратили внимание на тщетность усилий лишь в Точке 2. Исходя из графика, видно, что стоимость актива на стагнирующем рынке уменьшилась на h1, а на растущем увеличилась на h2. Получается, что отказавшись от продажи по рыночной цене и реинвестирования активов, вы потеряли за период T2-1 доход равный h3.

В случае, если вы решили продать актив на растущем рынке Рр(График 2), вам когда-либо это удастся Точка 2, но если вы являетесь инвестором, вы не сможете реинвестироваться в более доходный проект Р1, представленный на рынке, без дополнительных средств. Причина - потеря времени и изменение стоимости активов во времени. В случае желания реинвестирования в более крупный проект с подобной доходностью, разница в стоимости будет расти. Как видно из графика, в Точке 1 Разница Рр и Р2 равна 10, а в Точке 2, при увеличении стоимости в 1,5 раза уже 15 единиц. Вывод: выставление объекта по завышенной цене при классическом риэлтерском способе продажи неоптимально для инвестора.

Следующий принцип наилучшего и наиболее эффективного использования вашего актива. То есть вам предстоит определить - как продать ваш актив потенциальному покупателю. Как объект недвижимости или бизнес? Какое использование будет максимально привлекательно? Ведь принятие решений инвестором происходит, исходя из оценки риска и доходности. Приведу недавний пример. Предприятие 15 лет на рынке, 50 человек персонала, годовой оборот 150Мл, чистая прибыль 10Мл, обладает двумя объектами недвижимости, прибыль от аренды которых 8Мл в год.

Если структура затрат предприятия не подлежит оптимизации и не подразумевала долгосрочного инвестирования в какие либо активы, не использовалась для вывода средств, то нет смысла вести активный бизнес при столь низкой рентабельности, сопоставимой с пассивным доходом от сдачи недвижимости в аренду. Конечно, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования обосновывается рассмотрением и расчетом вероятностных моделей.

Все течет, все изменяется. У любого бизнеса, как и у людей, есть понятие жизненного цикла. Все проходят стадии: рождение, рост, стабилизация, стагнация, упадок. При определении стоимости нужно понимать, как долго и в каком объеме будет генерировать доход ваш актив. В случае продажи актива на этапе роста (выхода на рынок), когда идет инвестирование, сам продукт доход не формирует, и широкого признания рынком еще не наступило, и существуют продукты заменители, то ожидание продать такой актив выше цены замещения сомнительны.

Редкость – это количество на рынке продуктов заменителей. Редкость в случае востребованности придает товару стоимость.

Горизонт планирования – период, в течении которого, с большой долей вероятности, возможно учесть внешний риск. Наша страна молодая и, как большинство молодых людей, не отличается постоянством и предсказуемостью. Реализацию ресурсоемких проектов более года на уровне среднего предпринимателя считаю рискованными, а более трех лет - необоснованными. 

Продажа бизнеса сопряжена с риском смены, либо ухода руководящего состава, либо неформальных лидеров. Их замена должна сопровождаться периодом плавной передачи полномочий новой команде. Необходимо сопоставить заработные платы сотрудников и стоимость подобных на рынке. Учесть влияние изменения фонда заработной платы на финансовых показателях.

Итак, оперируя приведенными понятиями, вы определили предмет торга как бизнес, его вероятную стоимость, упаковали Лот. Как и кому продать по максимальной стоимости в кратчайшее время? Определите портрет вашего потенциального покупателя. Подумайте о влиянии вашего предприятия на рынок, кому из конкурентов вы могли бы предложить расшириться за счет ваших промышленных мощностей, нематериальных активов, клиентской базы, удобного местоположения и т.п. Оцените определенную вами стоимость с входным цензом на подобный рынок. Если он ниже - возможно, вас захотят поглотить, если выше, подумайте, насколько обоснован ваш Гудвилл. 

Продажа бизнеса в нашей стране не очень распространена, в первую очередь, в связи с недостаточно развитой предпринимательской средой. Большинство электронных площадок не заточены для продажи бизнеса на открытом рынке, так как работают лишь с залоговым имуществом. Электронная биржа недвижимости и бизнеса Робин на площадке torrgi.ru - современный инструмент по реализации бизнеса и недвижимости аукционным методом. Торги происходят в форме открытого аукциона. Претендент, желающий купить Лот, либо его представитель, регистрируется на портале, вносит гарантийную сумму и допускается к торгам. Претендент ставит ставки, в соответствии с шагом аукциона, либо кратно. Так происходит стандартный открытый аукцион на повышение. Аукцион называется открытым, потому что участники видят ставки друг друга.

Данные участников запоролены для их безопасности и исключения оказания давления. Это стандартная схема. Нами реализована также схема Голландского аукциона. В случае, если участник видит, что он единственный претендент, он может указать стоимость ниже начальной цены Лота. Если появится другой участник, то торги снова идут на повышение от минимальной заявленной ставки. В таком случае, если результат аукциона не достиг начальной стоимости Лота, организатор аукциона сам принимает решение об акцептировании (принятии) такого предложения.

Таким образом происходит корректировка и цены, и срока экспозиции, в сравнении с классическим (риэлтерским) способом реализации имущества. В таблице приведено сравнение стандартной ошибки при продаже имущества со стоимостью реализации объектов на бирже.

Электронная биржа - это не риэлтерское агентство, наша команда оцифровала аукционный метод продаж недвижимого имущества и бизнеса, оптимизировала под текущие рыночные условия. Для успешного применения аукционного метода собственнику необходимо либо самому уделить внимание ознакомлению с правилами проведения аукциона и функционалом площадки, либо прибегнуть к помощи агента аукциониста.

Представители Биржи torrgi.ru участвуют в отраслевых мероприятиях, проводимых на различных площадках. 05.10.2021 провели презентацию на Большой конференции для риэлтеров в Калининграде.
Материалы по теме аукционного метода продаж опубликованы на портале torrgi.ru 

Электронная биржа torrgi.ru приглашает к сотрудничеству крупных бенефициаров, агентов аукционистов и всех заинтересованных лиц с целью извлечения дохода в сфере сделок с недвижимостью и бизнесом аукционным методом при помощи современных технологий.