Войти / Регистрация
Назад Назад

Как аукционный метод продаж решает проблемы классической реализации недвижимости

Аватар пользователя

Автор Александр Фогель

217 (+1)

Аукционный метод продажи недвижимости и бизнеса все больше приходит на смену классическим продажам и электронным площадкам. 

Обозначим основные недостатки классического метода продажи недвижимости которые решает аукционный метод:

   Продажа при помощи посредников не гарантирует собственнику продажу, а посреднику получение комиссии;
   Работа посредников по продвижению объекта повышает риск продажи через другого риэлтера. Никакая услуга не стоит так  дешево, как уже оказанная;
   Торг происходит через посредника. Непрозрачность переговоров. Затраты времени на торг с клиентами;
   Проблема общения Собственника с покупателем на показе, либо после. Обмен контактами;
   Сложные клиенты;
   Риэлтеры тоже люди. Их действия  не всегда логичны, предсказуемы, совпадают с интересами клиента;
   Застройщики. Перетягивание покупателей со вторички на первичку и реализация их объектов;
   Неизбежность развития и изменения применяемых методов с целью оптимизации затрат и повышения гарантий при купле-продаже объектов недвижимости.

В нашей статье на тему недостатков классического метода мы расскрыли более широко обозначенные понятия. Давайте рассмотрим, как алгоритмы и функционал биржи Робин решает эти проблемы:

   Продажа при помощи посредников не гарантирует собственнику продажу, а посреднику получение комиссии;
   Пользователи, использующие аукцион для реализации имущества, готовы совершить сделку и подтверждают исполнение своих обязательств гарантийными суммами на счет Биржи;
   В случае, если сделка не состоялась, Биржа уплачивает комиссию посреднику, выполнившему свои обязательства в полном объеме;
   В случае, если сделка не состоялась, биржа возвращает внесенную гарантийную сумму в полном объеме стороне, выполнившей свои обязательства.

        
Работа посредников по продвижению объекта повышает риск продажи через другого риэлтера. Комиссия. Никакая услуга не стоит так дешево как уже оказанная:

   Возможность проводить рекламную кампанию и привлекать к сделке сторонних риэлтеров без боязни потерять объект.               Гарантируется биржей за счет внесенных гарантийных сумм;
   Полноценное использование возможностей реферальной системы за счет Привлечения Рекомендателей. (авторский метод подразумевает лишь риэлтера покупателя);
   Риэлтеру покупателя не нужно думать о возможности договориться с представителем собственника на предмет дележа комиссий. Портал подразумевает это в априори, в соответствии с регламентом.

Торг происходит через посредника. Непрозрачность переговоров. Затраты время на торг с клиентами:

   Экономия времени и нервов при определении победителя (лучшего ценового предложения). Онайн-Аукцион проводится автоматически по установленным регламентам, а цена определяется лучшим предложением участников;
   Использование электронного брокера покупателями позволяет исключить фактор отсутствия времени, часовых поясов и забывчивости;

Собственника, в большинстве случаев, пытаются изолировать от общения с покупателем и обмена прямыми контактами. Торг также происходит через посредника:

   Экономия времени и нервов при встречах продавца с покупателями или предугадывании их поведения как на просмотрах, так и вне их. Толерантное отношение к обсуждению Цены объекта между покупателем и продавцом. Так как Гарантийная сумма внесена продавцом, а комиссия уплачивается биржей;
   Продавцу нет смысла договариваться о продаже объекта с предложенным покупателем, так как гарантийная сумма внесена, Покупатель выказал желание на покупку, а насколько оно серьезно, покажет аукцион. При наличии покупателей, цена за объект может лишь подняться. Соответственно, глупо продавать дешевле.

Сложные клиенты:

   Возможность предложить сложным клиентам новый способ продаж, дистанцироваться от клиента и получить комиссию в случае, если аукцион состоялся;
   Предложение альтернативного метода реализации недвижимости -повышает ваш профессионализм в глазах клиента.
   Все кто хочет вас обойти перейдя по вашей реферальной ссылке заплатит вам за все свои проведенные на бирже сделки вознаграждение;
   Дополнительное предложение для застройщиков на предмет проверки эффективности их отделов продаж;

Риэлтеры тоже люди. Их действия  не всегда логичны, предсказуемы, совпадают с интересами клиента:

   Устранено влияние риэлтера на ход торгов;
   Устранена возможность сговора с целью введения в заблуждение и выкупа по заниженной стоимости;

Все течет, все меняется. Технический прогресс вносит корректировки в стоимости товаров и услуг, их востребованности на рынке. Основная задача технического прогресса - повышение производительности труда и снижение себестоимости. Представленный программный продукт позволит посредникам увеличить количество проводимых сделок, гарантированно получать комиссию и вознаграждения от сделок рекомендованных лиц. Применение передовых продуктов позволит быть более успешным и конкурентным в нашем случае на риэлтерском рынке.

Дополнительные преимущества электронной площадки:
Возможность участия агента как со стороны Продавца, так и Покупателя;
Реферальная система предполагает задействование не только Посредников покупателя или продавца, но и рекомендателей, что на порядки увеличивает вероятность нахождения потенциального клиента, а значит, и проведение аукциона.


Ответы на вопросы


Почему Продавцы будут вносить 5 процентов Гарантийной суммы?
Продавцы должны гарантировать исполнение взятых на себя обязательств. Это может быть выполненно: 
Внесением гарантийной суммы на счет Биржи за публикацию лота.
Представлением гарантийного письма банка о выплате бирже причитающейся комиссии.
Получения займа у биржи или третьего лица (посредника, микрофинансовой организации) и регистрации обременения на реализуемый объект недвижимости.

Реферальная система 
Реферальная система выплачивает вознаграждение рекомендателям со сделок, совершенных их рефералами как физическими, так и юридическими лицами.

Риски риэлтера, если сделка не состоялась. Гарантия выплаты комиссии или минимальной комиссии (!)
    В случае, если сделка не состоялась, Биржа уплачивает комиссию посреднику, выполнившему свои обязательства в полном объеме.

Был вопрос про гарантию продажи в принципе, чем мы гарантированы, нужно больше контр-аргументов.
    Продвижение опубликованных Лотов происходит непосредственно через площадку биржи и сайты партнеров. В продвижении также задействованы социальные сети, поисковые системы (органический и покупной трафик), медиа платформы, таргетированная реклама (локальный и гео-таргетинг), реферальная система и действующие в данный момент рекламные акции. 

Был вопрос про проверку объектов перед сделкой, кто в конечном итоге проверяет, если не риэлтор. (наш юр. отдел может делать первичную проверку, сопоставимую с проверкой в риэлторском агентстве, тогда риэлтор не получит комиссию в этой части)
    Биржа представляет пользователям программный продукт, разработанный для проведения сделок с недвижимым имуществом и бизнесом методом аукционных продаж. Биржа не подменяет функции риэлтера и действующего законодательства, а лишь представляет технические возможности. Алгоритмы, применяемые на каждом этапе проведения сделки и взаимоотношений пользователей, предусматривают в равной мере гарантии каждой стороне.

Нужно больше акцента на выплате комиссии - теперь вам платят не клиенты, а биржа - это гарантия для вас.
    Комиссионное вознаграждение посредникам и рекомендателям уплачивает биржа. Вознаграждения выплачиваются по лотам аукцион по которым состоялся и проведена сделка. Комиссионное вознаграждение уплачивается так же по Лотам аукцион по которым состоялся но сделка не проведена по вине противоположной стороны. 

Какая ваша целевая аудитория?
   Во всех наших документах мы выделяем такие группы пользователей, как Застройщики, посредники, Собственники, покупатели, рекомендатели. Молодые люди от 25 до 45, 60% женщины.


Дополнительный материал.


Я готов вам помогать. Могу дать доступ к моим ученикам, продвигать ваш / наш проект Робин на всех моих ресурсах. Как консультант проекта, я предоставлю вам мою экспертизу, уберегу вас от многих ошибок, чтобы вы / мы в кратчайший срок достигли цели проекта. Я возьму за мои услуги 10% от общего финансирования проекта, но не менее 100 000 рублей. Плюс гонорар успеха в размере 10% от прибыли проекта.  Я могу приступить к работе сразу же после получения аванса в размере 50 000 рублей на мою карту Сбербанка или на мой счёт ИП в Сбербанке, как Вам удобнее. С уважением.

Продажа при помощи посредников не гарантирует собственнику продажу, а посреднику получение комиссии.

   Продавец не ограничен в выборе риэлтера, их количества и не несет обязанности за его действия. Как правило, обращаясь к риэлтерам и организовывая конкурс, продавец не заключает договора и не оплачивает затраты по продаже. В то же время, при отсутствии гарантий, посредники пытаются минимизировать свои затраты по продвижению объекта на рынок как финансовые, так и временные. 

   Один из путей решения проблемы – эксклюзивные договора. Однако, при неповоротливой юридической системе, это не панацея. Аукционная площадка предлагает абсолютную гарантию получения комиссий посредником без опасения быть обманутым собственником или покупателем — это оплата комиссии Биржей по состоявшимся аукционам.

   Гарантийные суммы продавца и покупателя вносятся на счет биржи. После проведения аукциона суммы распределяются среди участников в установленном порядке. Размер действующих комиссий посредников можно уточнить в калькуляторе комиссий.

Собственника, в большинстве случаев, пытаются изолировать от общения с покупателем. Торг также происходит через посредника.

   Один из способов минимизации риска знакомства собственника с покупателем - это изоляция собственника под каким-либо надуманным предлогом: неумение вести себя на переговорах; эмоциональность; переоценка имущества.

   Предлагаемая нами схема решает данную проблему за счет внесения все тех же гарантийных сумм.

Большое количество времени на торг с клиентами.

   Торг – очень тонкое место классической схемы. Покупатель начинает торговаться при Продавце и всех его родственниках. Ваша комиссия у всех вызывает раздражение особенно при торге на суммы менее вашей комиссии.

   В случае если вы торгуетесь с Продавцом и в дальнейшем согласовываете цену с собственником и далее с Покупателем.

   Аукционный метод решает вопрос торга при любом количестве претендентов тихим нажатием клавиш при гарантии получения вами комиссии.

Комиссия. Никакая услуга не стоит так дешево как уже оказанная.

   Кто не ловил на себе этот взгляд, говорящий: "Да ты работал но я плачу слишком много" - тот не поймет. Каждый риэлтер сталкивался с ситуациями частичного либо полного отказа оплаты комиссий. Наша площадка автоматически начисляет ваши комиссии после подтверждения проведения сделки. Ваша задача выбрать удобное время и сумму для вывода средств.


Риэлтеры тоже люди. 

   Не нужно исключать влияние риэлтера как на продавца так и на покупателя в процессе проведения сделки. Существует масса причин когда риэлтер не заинтересован в покупке либо продаже данной квартиры. Не устраивает комиссия; есть альтернативный покупатель; квартира нужна для цепочки и т. д. Аукционный метод исключает так же и эту проблему, так как после публикации объекта риэлтер лишь созерцает за происходящим.


Предлагаемая нами электронная площадка создана для решения основных проблем класической и эксклюзивной сделки. Преимущества аукционного метода продажи-покупки имущества: 

Пользователи использующие аукцион для реализации имущества готовы совершить сделку и подтверждают исполнение своих обязательств гарантийными суммами;

Система вознаграждения посредников и рекомендателей предполагает быстрое распространение информации о Лоте, выставленном на реализацию. Посредники со стороны как продавца так и покупателя не опасаются взаимодействия в связи с гарантией выплаты комиссий Биржей;

Предложение Покупателя о прямой продаже может вызвать теперь только улыбку и не только у посредника. Покупатель понимает, что гарантийная сумма им внесена, перед ним потенциальный покупатель и реализация объекта по минимальной цене уже обеспечена. Проверить же серьезность намерений и без нервов поторговаться поможет предстоящий аукцион; 

Вопрос работы со сложными клиентами становится максимально дистанцированным и приятным. Их отказ от электронных торгов может говорить либо о понимании того, что оценка имущества завышена либо об отсутствии гарантийной суммы, что так же помогает в дальнейшем взаимодействии;

Биржей предусмотрено формирование Протокола проведения аукциона по обращению пользователей к лоту и формировании их интереса и предложений к имуществу. Такой документ поможет Организатору торгов, в случае отсутствия предложений по покупке оценить ситуацию на рынке в сегменте нахождения имущества.